Vacância zero em galpões AAA marca o mercado logístico em 2026

Quem planeja abrir ou renovar um centro de distribuição no eixo Sudeste-Sul em 2026 está disputando espaço num mercado com vacância praticamente zerada nos ativos de melhor padrão. É o que descreve um artigo assinado por Gilson Schilis, CEO da Fulwood, publicado em 11 de março de 2026 na Revista Logística, que reúne projeções do setor e dados da própria empresa sobre condomínios logístico-industriais classe AAA.

Para quem gerencia CD, transporte e last mile, o recorte interessa menos pelo balanço de uma incorporadora específica e mais pelo que ele revela sobre pressão de oferta, concentração geográfica da demanda e critérios de contrato que já estão mudando.

O que diz o artigo e quem fala

Schilis escreve a partir da posição de fundador de uma das principais empresas de condomínios logístico-industriais do país, com mais de 30 anos no setor. O texto reúne estimativas de mercado e números próprios da Fulwood, que hoje soma 1,6 milhão de m² de área construída, 850 mil m² sob administração direta e um pipeline acima de 1 milhão de m² em novos projetos, segundo a empresa.

O ponto de partida é o crescimento do comércio eletrônico brasileiro, estimado em R$ 234,9 bilhões em 2026, com cerca de 435 milhões de pedidos anuais e ticket médio de R$ 539, segundo as projeções citadas no artigo. Esse volume de pedidos é o que sustenta a demanda por CDs mais próximos do consumidor final e por operações de separação e expedição mais rápidas.

É preciso criar ecossistemas de eficiência, conectando tecnologia, sustentabilidade e inteligência territorial.

Gilson Schilis, CEO da Fulwood

O recorte territorial: seis estados concentram a demanda

O artigo fala em sete estados responsáveis por 70% do PIB nacional e 56% da população, mas lista seis: São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul. É nesse eixo que a Fulwood diz concentrar sua estratégia de expansão, com mais 150 mil m² de ABL (área bruta locável) previstos para entrega em 2026.

Para gestor de rede de distribuição, essa concentração não é novidade, mas o artigo reforça um ponto prático: mesmo com a interiorização do consumo puxando pedidos pra fora do Sudeste-Sul, a infraestrutura de galpões de qualidade, viária e de mão de obra qualificada segue concentrada nesses seis estados. Isso significa que operação em praças secundárias tende a rodar com CD mais distante, lead time maior e dependência de transporte rodoviário de longa distância até a malha se equiparar.

Vacância zero: o preço de garantir um galpão AAA

O dado mais direto pra quem negocia espaço de armazenagem é a comparação de vacância. Segundo levantamento da consultoria Binswanger Brasil citado no artigo, a vacância média nacional de galpões está em 7,5%. Os empreendimentos da Fulwood, segundo a empresa, rodam com vacância zero.

Vacância zero num portfólio específico não quer dizer escassez generalizada de galpão no Brasil, mas indica que a faixa de ativos classe AAA, com especificação técnica alta, energia renovável e localização estratégica, está disputada. Na prática, isso tende a esticar o prazo entre decidir abrir um CD e efetivamente ocupá-lo, e a dar mais poder de negociação pro incorporador na hora de fechar prazo de contrato e reajuste.

Para quem planeja expansão de rede em 2026, a leitura prática é reservar espaço com mais antecedência nos mercados mais disputados do eixo Sudeste-Sul, ou avaliar com cuidado se vale a pena abrir mão de localização ideal por um galpão com vacância disponível, mas fora do raio ótimo de entrega.

Sustentabilidade como critério de contrato

O artigo cita que a Fulwood atingiu 77,69% de compensação de carbono em 2026, quatro anos antes da meta que a empresa havia estipulado, segundo informado por Schilis. O texto não detalha metodologia de cálculo nem auditoria externa desse percentual, o que é relevante registrar: é um número da própria empresa, não de terceiro independente.

Ainda assim, o movimento descrito reflete algo que embarcador e operador logístico já sentem na prática: energia 100% renovável, certificação ambiental e sistemas de armazenagem automatizados deixaram de ser diferencial de marketing e começam a aparecer como requisito em RFP de grandes varejistas e indústrias na hora de contratar CD ou operador 3PL. Quem opera armazém sem esse tipo de credencial corre risco de ficar fora de licitação que hoje já pesa critério ESG na nota técnica, não só preço por posição-palete.

O que fica em aberto

O artigo é um texto de opinião assinado por um executivo com interesse direto no tema, o que não invalida os números de mercado citados, mas pede cautela com os dados específicos da Fulwood, que não vêm de fonte auditada independente. Também não há, no material, detalhamento de como a vacância zero se comporta por região dentro do portfólio da empresa, nem comparação de preço de locação por m² entre o segmento AAA e o restante do mercado.

Para quem decide onde abrir o próximo CD em 2026, os três pontos que saem desse material são concretos: a demanda de e-commerce segue puxando centro de distribuição pra perto do consumidor, o estoque de galpão de alto padrão no eixo Sudeste-Sul está apertado, e critério de sustentabilidade já entra na conta de quem fecha contrato de armazenagem hoje.

Fonte: revistalogistica.com.br